अझै किन बढेन घरजग्गा कारोबार ?

काठमाडौं : आर्थिक २०७८/०७९ मा घरजग्गा कारोबारमार्फत ५८ अर्ब ३४ करोड राजस्व उठ्यो। त्यसपछि मुलुकमा कोभिडको संक्रमण फैलियो। अर्थतन्त्र ठप्प जस्तै भयो। जसको प्रत्यक्ष मारमा पर्‍यो, घर जग्गा कारोबार।

त्यसयता थलिएको घर जग्गा कारोबारले अझै गति लिन सकेको छैन। जबकी, सरकारले यही कारोबार बढाउन बजेटमार्फत जग्गाको कित्ताकाट पनि खुलायो। तर, अपेक्षाकृत कारोबारमा सुधार भएन। गत वर्ष ०८०/०८१ मा घर जग्गा कारोबारमार्फत ४६ अर्ब ५४ करोड राजस्व उठेको थियो।

चालु वर्षमा केही सुधार देखिए पनि कैयौं नीतिगत र व्यावहारिक कठिनाइका कारण यो व्यवसायले गति लिन नसकेको सरोकारवाला बताउँछन्। सरकारलाई हालै बुझाइएको अध्ययन प्रतिवेदनले पनि घर जग्गा कारोबारमा नीतिगत सुधारका लागि सुझाव दिइएको छ। जसमा भवन एकीकरणसम्बन्धी स्पष्ट कानुनी व्यवस्थाको अभाव रहेको, योजना अनुमति प्रक्रिया निकै झन्झटिलो रहेको, बिचौलियाको हालीमुहाली रहेको, अस्वाभाविक महँगो भएको, प्रभावकारी नियमन हुन नसकेको र जग्गासम्बन्धी हदबन्दीका कारण कठिनाइ रहेको अध्ययन प्रतिवेदनको निष्कर्ष छ। 

सुस्त गति लिँदै 

कोभिड यता थला परेको घर जग्गा व्यवसायमाथि उठ्न सकेको छैन। वार्षिक करिब ७० अर्बसम्म यो व्यवसायबाट राजस्व संकलन हुने गरेकोमा हाल ४६ अर्ब रुपैयाँमा झरेको छ। घरजग्गा कारोबार बढ्दो क्रममा रहे पनि कोभिड अघिको तुलनामा आउन नसकेको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका प्रवक्ता वेदप्रसाद अर्याल बताउँछन्।

विभागको तथ्यांकअनुसार आर्थिक वर्ष ०८०/८१ मा यसबाट राजस्व ४६ अर्ब ५४ करोड उठेको थियो। गत आर्थिक वर्ष १५ लाख ४४ हजार संख्यामा घरजग्गा कारोबार भएको थियो। कोभिडको समयमा आर्थिक वर्ष २०७५/७६ मा घरजग्गा राजस्व करिब २५ अर्ब मा झरेको थियो। नाजुक अवस्थामा नै पुगेको यो व्यवसाय फस्टाउने क्रममा रहेको अर्याल बताउँछन्। उनका अनुसार उपत्यकामा भन्दा पूर्वीतराई र तराईमा घरजग्गाको किनबेच बढेको छ। घरजग्गा कारोबार गर्दा सरकारलाई दर्ता शुल्क, पुँजीगत लाभकर तथा अन्य राजस्व आउँछ। 

बास्तविक कारोबार एउटा, कागजमा अर्कै

घरजग्गाको वास्तविक किनबेच वार्षिक करिब २० खर्ब रुपैयाँको हुन्छ। तर, सरकारी तथ्यांकमा १० खर्ब रुपैयाँ बराबरको मात्रै हुने गर्छ। खरिदबिक्रिमा हुने अपारदर्शिताका कारणले यो व्यवसाय धराशयी भएको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनी बताउँछन्। बजार मूल्यभन्दा सरकारी मूल्य न्यून भएको कारणले वास्तविक किनबेच मूल्यमा फरक परेको लोहनीको भनाइ छ। 

‘खरिदबिक्री एउटा मूल्यमा हुन्छ, सरकारी मूल्यांकन अर्कै अर्थात न्यून मूल्यमा हुने गरेको छ। राज्यले पारदर्शी बनाएर प्रणालीमा लैजान सके यो मूल्य कम्तीमा २० खर्ब हुन्थ्यो। अपारदर्शी कारोबारका कारण सरकारले राजस्व पनि गुमाउँदै जान्छ। दर्ता शुल्कसँगै लाभकर, आयकर पनि गुमेको छ,’ लोहनी बताउँछन्। घरजग्गा व्यवसायमा असंगठित ढंगबाट कारोबार मौलाउँदा समस्या परेको र सरकारले यसमा कडाइ गर्दा यो व्यवसाय धराशयी बन्दै गएको हो। संगठित रूपमा यस व्यवसायमा काम गर्दै आएका व्यवसायीले असंगठित कारोबार रोक्न लाइसेन्स सिस्टम प्रणाली लागू गर्न, प्रणाली गत कारोबारमा सुुधार गर्न, डिजिटल प्रणालीको व्यवस्था माग गर्दै आएका छन्। तर, सरकारले यसमा ध्यान पुर्‍याउन नसक्दा सरकारको राजस्व गुमिरहेको अध्यक्ष लोहनीको भनाइ छ। 

घरजग्गा कारोबारलाई टेवा दिन भन्दै सरकार तथा राष्ट्र बैंकले विभिन्न खुकुलो नीति अपनाएका छन्। राष्ट्र बैंकको तथ्यांकअनुसार चालु आर्थिक वर्षको कात्तिक मसान्तसम्म करिब २ खर्ब २४ अर्ब रुपैयाँ रियल स्टेटमा ऋण लगानी भएको छ। अघिल्लो वर्षको सोही अवधीमा करिब २ खर्ब ११ अर्ब रुपैयाँ बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट ऋण लगानी भएको थियो। यो अवधिमा करिब ६.६५ प्रतिशतले ऋण लगानी बढे पनि अपेक्षाकृत रूपमा भने कारोबार बढ्न सकेको छैन। 

घरजग्गा कारोबारमा आइरहेको गतिरोधलाई सम्बोधन गर्न सरकारले गठन गरेको कार्यदलले सरकारलाई अन्तिम प्रतिवेदन पनि बुझाइसकेको छ। गत मंसिरमा गठित समितिले शुक्रबार उपप्रधान तथा सहरी विकासमन्त्री प्रकाशमान सिंहलाई यस क्षेत्रका समस्या चुनौती र सुधारका सुझावहरू समेटेर प्रतिवेदन बुझाएको छ। उक्त प्रतिवेदनले देखाएका समस्याहरू यस्ता छन्।

समितिले घर जग्गा कारोबारमा देखिएका समस्या सुल्झाउन अधिकांश कानुन, कार्यविधि तथा मापदण्डहरू परिमार्जन गर्नुपर्ने साथै नयाँ कानुनहरूसमेत निर्माण गर्नुपर्ने औंल्याएको छ। जग्गा व्यवस्थापनदेखि आयोजना सञ्चालनसम्मका समस्याहरू सम्बोधन गर्न आवश्यक प्रमुख नीतिगत सुझावहरू यी हुन्। 

१.     जग्गा विकास आयोजनालाई सरलीकृत गरी देशैभर छिटोछरितो रूपमा सम्पन्न गर्न सकिने सोच अनुरूप जग्गा एकीकरण आयोजना सञ्चालन व्यवस्थापन र हस्तान्तरण कार्यविधि सरकारबाट स्वीकृत गरि लागू गर्नुपर्ने। जग्गा एकीकरण आयोजना निजी क्षेत्रबाट समेत सञ्चालन गर्न सकिने गरी निश्चित कार्यविधि र मापदण्ड बनाउनु पर्ने।
२.     संयुक्त आवास भवन निर्माण अनुमति प्रक्रिया थप सरलीकरण गर्न ५ तला (पार्किङबाहेक) वा २० मिटर अधिकतम उचाइ भएको र बढीमा ५० आवास एकाइ भएको संयुक्त आवास र मिश्रित आवासको योजना अनुमति, भवन संहिता चेकजाँच, नक्सा पास तथा अनुगमन लगायतका विषयहरू सम्बन्धित स्थानीय तहबाटै हुने व्यवस्था गर्नुपर्ने।
३.     निर्देशित जग्गा विकास अवधारणा (जीएलडी) अनुसार काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणबाट प्राप्त विवरणअनुसार करिब १२३ किमि जीएलडीसडक विस्तार हुन बाँकी छ, तर योजना लागू हुनुभन्दा पहिले र पछि प्रस्तावित सडकको क्षेत्राधिकारभित्र भवनलगायत संरचना निर्माण भएको र वैकल्पिक सडक निर्माण भइसकेको लगायतका कारण देखाइ स्थानीय तह तथा सम्बन्धित व्यक्तिहरूबाट जीएलडी संशोधन तथा खारेजीको लागि निरन्तर अनुरोधसमेत भएको देखिएकाले यस सम्बन्धमा आवश्यक प्राविधिक अध्ययन गराई शीघ्र उपयुक्त निर्णय हुनु पर्ने।

४ संयुक्त/सामूहिक आवास, मिश्रित आवास, विशिष्ट संरचनाहरू जस्तै सिनेमा हल, अस्पताल र धेरै मानिसहरूको जमघट हुने ठूला बहुउपयोगी भवनहरू निर्माण गर्नु पूर्व अनिवार्य रूपमा योजना अनुमति प्राप्त गर्ने व्यवस्था हुनुपर्ने। संयुक्त आवासको स्वामित्वसम्बन्धी ऐन, २०५४ र नियमावली, २०६० वमोजिम सञ्चालन हुने संयुक्त आवास/सामूहिक आवासको स्वीकृति अनुमति मापदण्डसम्बन्धी प्रक्रिया पूरा गर्ने धेरैवटा ऐन नियम एवं सरकारी निकाय भएकाले एउटै ऐन र एउटै सरकारी ढोकाबाट निकास पाउने व्यवस्था कानुनमा हुनुपर्ने। यसका लागि स्वीकृत मापदण्डमा तोकिएबमोजिम हुने गरी १५,००० बर्ग मिटरसम्मको जग्गा विकास तथा सामूहिक आवाका योजना अनुमति स्थानीय तहबाटनै हुने गरी व्यवस्था गर्न उपयुक्त हुने। योजना अनुमतिसम्बन्धी मापदण्डमा नै योजना अनुमति प्राप्त गर्नको लागि पेस गर्नुपर्ने कागजात तथा सार्वनजनिक निकायले अनुमति प्रदान गर्नुपर्ने समयावधी तोक्नुपर्ने।

५.    जग्गाको स्वामित्व सञ्चालक वा निजको कम्पनीमा मात्र हुनुपर्नेमा विभिन्न व्यक्तिको नाममा हुँदाहुँदै पनि केही आयोजनामा योजना अनुमति दिने गरेको देखिँदा सो गर्न नपाउने कानुनी व्यवस्था हुनुपर्ने। स्वामित्मा नआउँदासम्म चार किल्ला तोकि सो क्षेत्रमा प्रस्तावित भौतिक विकास योजना कार्यान्वयन गर्न मिल्ने देखिएमा सैद्धान्तिक सहमति 
दिन सकिने।
६. हाउजिङ/अपार्टमेन्ट विल्डर्सको हकमा सर्वप्रथम आयोजनाको योजना अनुमति प्राप्त भई सम्बन्धित निकायबाट लिनुपर्ने स्वीकृत लिई जग्गा विकास गरी नक्सा पास भएपछि मात्र नेपाल सरकारका सम्बन्धित निकायबाट स्वीकृति लिएपछि विज्ञापन प्रकाशित गर्न पाउने गरी ऐनमा संशोधन गर्नुपर्ने।
७.     अपार्टमेन्ट निर्माण सम्पन्न भएपश्चात् एकाइ धनीले पाउने सुविधाको आवश्यक व्यवस्था कसरी गरिएको छ सो व्यहोरा समेत सरकारी निकायबाट स्वीकृत भएबमोजिम सुविधा पाउने गरी विज्ञापनमा अनिवार्य विवरण खुलाउनुपर्ने व्यवस्था ऐनमा गरिनुपर्ने।
८.    आयोजनाको लागत हेरी आवासीय योजनाहरूमा वातावरणीय अध्ययन सम्पन्न गर्न समय निकै बढी लाग्ने देखिएकोले आवासीय आयोजनाका लागि मात्र प्रयोगमा ल्याउनेको हकमा बढीमा ३ महिनाभित्र अध्ययन सम्पन्न हुने व्यवस्था कानूनमा गरिनुपर्ने।
९.     मिश्रित आवासीय प्रयोजनको भवनमा व्यापारिक रूपमा प्रयोग गर्न सकिने क्षेत्रफल जस्तै क्याफे, पार्किङ ग्रोसरी, व्यायाम केन्द्र लगायतको स्वामित्वको स्पष्टतासहित न्यूनतम सेवा सुविधाहरू निर्धारण हुनुपर्ने। संयुक्त आवास सहितको मि िश्रत उपयोगको भवनमा संयुक्त आवासको सामूहिक उपयोगका सुविधाहरू सम्बन्धमा आवासका लागि अनुमति दिँदा नै स्पष्ट व्यवस्था गर्नुपर्ने।
१०.    काठमाडौँ उपत्यका भित्रका नगरपालिका र नगरोन्मुख गाविसहरूमा गरिने निर्माणसम्बन्धी मापदण्ड, २०६४ मा उपत्यकाका विभिन्न राजकुलो, खोल्सी, नदी किनार रहेको जग्गाबाट ४ देखि २० मिटरसम्म सेट व्याक छोड्नुपर्ने र उक्त निर्माण निषेधित क्षेत्रमा परेको जग्गाको समेत अन्य क्षेत्र सरह मालपोत तथा सम्पत्ति कर लिनु उपयुक्त नहुने भएकोले हरियाली तथा कृषि क्षेत्रको संरक्षण तथा प्रवर्धनको लागि निर्माण निषेधित क्षेत्रमा परेको जग्गाको मालपोत कर, सम्पत्ति करमा छुट हुनुपर्ने।
११. भवन निर्माण मापदण्डमा एफएआर, लाइट प्लेन र निर्माण गर्न पाइने भवनको अधिकतम उचाइलाई समेत समेटी भूउपयोग योजनामा आधारित मापदण्ड तय हुनुपर्ने।

१२. आयोजनाको योजना अनुमति लिइसकेपछि एक वा एकभन्दा बढी कित्ता भएमा आयोजनाअनुरूप पूर्वाधारको पहुँच र जग्गा विकास गरेर मात्र आयोजनामा आवासीय घरहरूको बुकिङ तथा बिक्री गर्न पाउने गरी कानुनी व्यवस्था हुनुपर्ने। जग्गा विकास आयोजनाको हकमा आवास तथा जग्गा विकासकर्ताले न्यूनतम पूर्वाधारहरू जस्तै पक्की सडक, ढल, विद्युत्, खानेपानी वितरण प्रणाली अनिवार्य रूपमा बनाउनुपर्ने। प्रस्तावित आयोजनासम्म पहुँच हुनुपर्ने सडक खानेपानी ढल निकासको व्यवस्थापनमा सरकारी निकायको भूमिका सम्बन्धमा अनुमति चरणमा नै स्पष्ट हुनुपर्ने।
१३.    योजना अनुमतिदेखि निर्माण चरणसम्म अनुमति दिने निकायहरूबाट नै अनुमतिबमोजिम कार्य भए नभएको अनुगमन गर्नुपर्ने। अनुमति तथा नक्सा बमोजिमको अपार्टमेन्ट/हाउजिङ तयार भए नभएको पाइएमा तत्काल रोक्का राखे वा भत्काउने प्रक्रियालाई प्रभावकारी बनाउनुपर्ने।
१४.    संयुक्त आवास सामूहिक आवास बनाउने डेभलपर्सहरूलाई उद्योगधन्दा गर्ने उद्योगी सरह मान्यता दिनुपर्ने र सो डेभलपर्सहरूले बनाएका संयुक्त सामूहिक आवास बनाई बिक्री वितरण नभएसम्म स्थानीय निकायले लिने घर जग्गा कर छुट पाउने गरी कानूनमा व्यवस्था गर्नुपर्ने।
१५.    कतिपय स्थानीय तहहरूबाट आवासीय भवनहरू निर्माण गर्ने समयको म्याद दुई वर्ष मात्र दिने गरेकोमा आयोजनाको प्रकार तथा विशेषता हेरी आयोजना कति अवधीको हुने हो योजना अनुमति दिँदा नै उल्लेख हुनुपर्ने। योजना सम्पन्न नभएसम्म सम्पत्ति कर नलिने व्यवस्था हुनुपर्ने।
१६.    कुनै अपार्टमेन्ट सञ्चालनकर्ताले आफ्नो आयोजना देखाइ बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट कर्जा लिँदा, अग्रिम बुकिङकर्ता बुकिङ भएको एकाइ र लगानी रकम खुलाई बुकिङ गरिएको अपार्टमेन्ट एकाइ बाहेकको बाँकी जग्गा एवं अपार्टमेन्ट एकाइको हकमा मात्र कर्जा लगानी गर्न पाउने, पछि अपार्टमेन्ट एकाइ खरिदकर्ताले रकम जम्मा गर्दा सञ्चालकको सहमतिपत्र एवं सम्झौतापत्रको प्रतिलिपिसहित बैंकलाई जानकारी गराउने र खरिद रकम बैंकमार्फत जम्मा गर्ने र सो पूरा भुक्तानी भएका एकाइको बैंक तथा वित्तीय संस्थाले लिलाम गर्न नपाउने कानुनी व्यवस्था हुन जरुरी देखिन्छ।
१७.    कुनै पनि आयोजनामा ५० प्रतिशतभन्दा बढी आवास एकाइ धनीहरूलाई बिक्री गरी हक हस्तान्तरण गरेको बढीमा एक वर्षभित्र आयोजनामा प्रयोग हुने साझा बाटो खुल्ला क्षेत्र सामूहिक उपयोग हुने ठाउँहरूलगायत सम्झौतामा ब्रोसरमा दिने भनी खुलाएका साझा कुराहरू आवास सञ्चालन कर्ताबाट कानुनबमोजिम उपभोक्ता समिति गठन गराई अनिवार्य रूपमा व्यवस्थापन हस्तान्तरण गरिनु पर्ने कानुनमा व्यवस्था हुनुपर्ने।
१८.    संयुक्त आवास/सामूहिक आवासभित्र रहेका एकाइ धनीहरूबाट गठन भएका उपभोक्ताहरूको व्यवस्थापन समितिले संस्था दर्ता गर्नुभन्दा अगाडि सम्बन्धित नगरपालिका गाउँपालिकाबाट निर्धारित ढाँचामा पूर्वसहमति लिएर मात्र सम्बन्धित निकायबाट दर्ता हुने गरी कानुनी व्यवस्था गरिनुपर्ने।
१९.    संयुक्त आवास तथा सामूहिक आवास सञ्चालनको लागि गठन हुने व्यवस्थापन समितिको काम, कर्तव्य र अधिकार कानुनमा नै तोकि दिनुपर्ने। सो बमोजिम नभएको व्यवस्थापन समितिलाई कारबाही गर्ने, सजाय गर्ने अधिकार सम्बन्धित स्थानीय तहलाई हुने गरी कानूनमा व्यवस्था गरिनुपर्ने।
२०.    आवास कम्पनीले बिक्री वितरण गरेको संयुक्त आवास सामूहिक आवास तथा एकाइहरू भत्के/बिग्रेमा सोको मर्मत गर्ने र बिमा गर्ने लगायतको कार्य उपभोक्ता समितिलाई हस्तान्तरण भएको मितिले कम्तीमा एक वर्षसम्म आयोजना सञ्चालकबाटै हुनुपर्ने।
२१.    संयुक्त तथा सामूहिक आवास सञ्चालन तथा व्यवस्थापनमा उत्पन्न विवाद तथा समस्या स्थानीय तहबाट समाधान हुन नसकेमा यस्ता समस्या समाधान गर्न मन्त्रालय वा विभागस्तरमा पुनरावलोकन समित गठन हुनुपर्ने।

२२. संयुक्त तथा सामूहिक आवासमा अत्यावश्यक सेवा तथा सुविधाहरू जस्तै खानेपानी, फोहोरमैला व्यवस्थापन, सम्पत्ति कर लगायतमा सम्बन्धित पालिकाले अन्य क्षेत्रको तुलनामा भेद भाव गर्न नहुने।

समितिले कानुनी संरचना सुधारका लागि समयसिमा तोकेर नै अघि बढ्न सुझाएको छ। जसअनुसार राष्ट्रिय सहरी नीति २०८१ कार्यान्वयन, नगरी विकास ऐनका प्रावधान समेट्दै प्रस्तावित शहरी विकास ऐन जारी गर्नुपर्ने, संयुक्त आवासको स्वामित्वसम्बन्धी ऐन २०५४ तथा नियमावली २०६० संशोधन, जग्गा विकास आयोजना सञ्चालन कार्यविधि परिमार्जन गर्न भनिएको छ।

उपप्रधान तथा सहकारी विकासमन्त्री प्रकाशमान सिंहलाई घरजग्गा कारोबारबारे अध्ययन गर्न गठित कार्यदल आफ्नो प्रतिवेदन बुझाउँदै । 

यस्तै, काठमाडौं उपत्यका भित्रका नगरपालिका र नगरोन्मुख गाविसहरूमा गरिने निर्माणसम्बन्धी मापदण्ड २०६४ र बस्ती विकास, सहरी योजना तथा भवन निर्माणसम्बन्धी आधारभूत निर्माण २०७२ लाई छाता मापदण्डका रूपमा जारी गर्नुपर्ने, संयुक्त, सामूहिक र योजनाबद्ध आवाससम्बन्धी मापदण्ड २०६२ परिमार्जन गर्दै लागू, वातावरण संरक्षण नियमावली २०७७ मा संघीय मर्मअनुसार कार्यान्वयन, भूमिसम्बन्धी ऐन नियमावलीमा समन्वय र वित्त तथा करसम्बन्धी सहजीकरणका लागि सुझाइएको छ।

समस्याहरू 

क.     जग्गा व्यवस्थापन तथा योजना अनुमति चरण र जग्गा एकीकरण आयोजना कार्यान्वयनमा निजी क्षेत्र संलग्न हुने व्यवस्था नभएको।

• भवन एकीकरणसम्बन्धी स्पष्ट कानुनी व्यवस्थाको अभाव।
• योजना अनुमति प्रक्रिया निकै झन्झटिलो। अनुमति प्रक्रियामा धेरै निकायको संलग्नताले लामो समय लाग्ने।
• कुन ठाउँको घडेरी बिक्री हुने/नहुने भन्ने कुरा बिचौलियाको हातमा रहेको। आवास तथा जग्गा विकासकर्ताले नै बिचौलियाहरूबाट जग्गा खरिद गर्नुपर्ने अवस्था रहेको।
• बिचौलियाहरूले जग्गाको मूल्य निर्धारण गर्ने, जसले गर्दा कतै अस्वाभाविक महँगो कतै सस्तो पर्ने गरेको । 
• अधिकांश घर जग्गा ब्रोकरहरू दर्ता बिनाका र अनौपचारिक भएकाले प्रभावकारी नियमन हुन नसकेको। 
• काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणबाट योजना स्वीकृति लिँदा सरकारी जग्गा सट्टापट्टा गर्न सकिने भए पनि काठमाडौं बाहिरका जिल्लामा त्यस्तो सुविधा नभएको।
• जग्गासम्बन्धी हदबन्दीले ठूला आयोजना सञ्चालन हुन नसकेको। 
• भूमिसम्बन्धी ऐन, आठौं संशोधनले सम्पूर्ण घर जग्गा व्यवसायीका लागि एकपटक हदबन्दी छुट दिने निर्णय गरेको, तर भूमिसम्बन्धी नियमहरू २०७८ ले परमिट लिइसकेको योजना पास गर्न पनि अप्ठेरो परेको।
• बस्ती विकास, सहरी योजना तथा भवन निर्माणसम्बन्धी आधारभूत निर्माण मापदण्ड, २०७२ (संशोधनसमेत) मा मिश्रित आवासीय भवनका लागि अलग एफएआरको व्यवस्था गरेपनि संयुक्त आवासको स्वामित्वसम्बन्धी ऐनमा 
• मिश्रित आवासको व्यवस्था नभएको ।  
• कुलो, राजकुलो, खोल्सी, खोला सूचीकृत तर व्यक्तिको प्रयोगमा रहेको जग्गा उपयोगमा समस्या देखिएको। यस्ता क्षेत्रको सेटव्याक व्यवहारिक नभएको।
• सामूहिक साझा खुल्ला स्थान एकै ठाउँमा राखुपर्ने व्यवस्था अव्यावहारिक भएको। आवास तथा जरगा व्यवसायीलाई स्थानीय तहले अत्यधिक कर लिने गरेको। निजी आवासको भन्दा संयुक्त/सामूहिक आवासलाई नक्सा पासमा बढी शुल्क लिने गरेको।
• एकातर्फ निर्देशित जग्गा विकास कार्यक्रममा परेका प्रस्तावित सडकको चौडाइलाई आधार मानि योजना अनुमति प्राप्त गर्न नसकेको अर्कोतर्फ जीएलडि सडक रहेको भनी फिल्डमा भएको सडकको आधारमा नक्सा पास हुन नसकेको।
• खुल्ला क्षेत्र सामूहिक क्षेत्र तथा व्यवस्थित पूर्वाधारको सुनिश्चितताबिना नै सम्बन्धित निकायले केवल २० फिट बाटोको आधारमा कित्ताकाट गर्दा व्यवस्थित आवास विकास गर्नेहरू निरुत्साहित भएको। यस्ता कित्ताकाट गरेको स्थानमा राज्यको खर्चमा सम्पूर्ण पूर्वाधार बनाउँदा बिचौलिया लाभान्वित भएको। 
• खोला नदी किनारका जग्गामा योजना अनुमति प्राप्त गर्न कठिन भएको तथा स्वीकृत प्राप्त योजना कार्यान्वयनमा समस्या भएको। नदी किनारको सेटब्याक जग्गाको कर समेत अन्य जग्गा सरह भएको।
• ठूला भवन निर्माण हुँदा, त्यस्ता भवनको वरिपरि रहेका साना भवनमा बस्नेले असुरक्षित महसुस 
• गरेको । 

ख.     निर्माण तथा वित्तीय व्यवस्थापन चरण

• नदी किनार क्षेत्रका स्वीकृति प्राप्त आवास योजना कार्यान्वयनमा समस्या उत्पन्न भएको।
• सडक, खानेपानी, ढल निकास, बिजुली तथा टेलिफोन, इन्टरनेट सुविधाहरू योजनास्थलसम्म पुर्‍याउन समस्या परेको ।
• आवास तथा जग्गा विकासकर्ताले योजना स्थलसम्म बनाएको बाटो र अन्य भौतिक पूर्वाधार सरकारको वा सार्वजनिक सम्पत्ति हुने हुँदा उपभोक्तालाई अतिरिक्त आर्थिक भार 
• परिरहेकाले यस्तो भारलाई कम गर्न त्यस्ता पूर्वाधारको व्यवस्था सरकारबाट गरिदिनुपर्ने वा त्यस्ता पूर्वाधार निर्माण गर्ने आवास तथा जग्गा विकासकर्तालाई सो वापत सुविधा तथा सहुलियत 
• दिनुपर्ने।
• बैंक तथा वित्तीय संस्थाले प्रवाह गर्ने आवास कर्जाको सीमा बढाउनु पर्ने।
• राष्ट्र बैंकले तोकेको लोन टु भ्यालु रेसियो वृद्धि गर्नुपर्ने।
• आवास विकासका लागि वैदेशिक लगानी खुल्ला गर्नुपर्ने।
• २०६८ सम्म संयुक्त आवासमा १.५ प्रतिशत र सामूहिक आवासमा २ प्रतिशत राजस्व तिरे पुग्नेमा अहिले ५.५ प्रतिशत कर तिर्नु पर्दा संस्थागत स्वीकृति लिनेहरू निरुत्साहित भएको। संस्थागत स्वीकृति लिनेलाई प्रोत्साहित गर्न साविक बमोजिम नै राजस्व तोकिनुपर्ने। 
• सबै आवास एकाइ बिक्री नहुँदै बाँकी एकाइ पनि जोडेर आवास विकासकर्तालाई सम्पत्ति करको भार परेको छ। 
• हदबन्दी छुटसम्बन्धी आदेशअनुसार ५० प्रतिशतभन्दा बढी बैंकमा धितो राख्न नसकिने।
• नक्सा पास मितिले २ वर्ष पछि स्थानीय तहले सम्पत्ति कर लिने गरेको तर २ वर्षमा अपार्डमेन्ट सम्पन्न नै नहुने हुँदा यो समय अपुग रहेको।

ग.     हस्तान्तरण, सञ्चालन र व्यवस्थापन चरण

• सामूहिक प्रयोग हुने क्षेत्रको स्वामित्व सम्बन्धित उपभोक्ताहरूको सोसाइटीलाई नै बिना दस्तुर हस्तान्तरण गर्न सकिने कानुनी व्यवस्था गर्नुपर्ने। 
• सामूहिक आवास क्षेत्रभित्र रहेको सडकको स्वामित्व सार्वजनिक गर्ने वा नगर्ने भन्ने सम्बन्धमा द्विविधा उत्पन्न भएको ।
•  न्यूनतमभन्दा बढी पार्किङ आवश्यक हुनेलाई थप पार्किङ बेच्न पाउने व्यवस्था हुनुपर्ने। 
•   सबै युनिट बेचेर पनि जग्गा आवास तथा जग्गा विकासकर्ताकै नाममा रहँदा हस्तान्तरणको समस्या भएकाले आवास तथा जग्गा विकासकर्ता एउटै आयोजनामा अल्झिनु परेको। 
• विदेशी नागरिकलाई अपार्टमेन्ट बिक्री गर्ने विषय विगतमा बजेट भाषणमा उल्लेख भए पनि सोको कानुनी व्यवस्थाको अभावमा कार्यान्वयन नभएको।
• डेभपलपरले खरिदकर्तालाई समयमा आवास एकाइ उपलब्ध नगराएको।
• आवास तथा जग्गा विकासकर्ताले प्रतिबद्धता गरेअनुसार समयमा धनीपुर्जा पाउन नसक्नु।
•   प्रतिबद्धता गरेअनुसार सेवा सुविधा उपलब्ध हुन नसक्नु।
• साइटभित्रका पूर्वाधार जस्तै खानेपानी, ढलनिकास, सडक बत्ती, सामुदायिक भवन, खुलास्थान र पार्किङको समुचित व्यवस्था नहुनु।
• नगरपालिका वा अन्य सम्बन्धित निकायबाट योजनाको स्वीकृति नलिनु।
• इन्टिग्रेटेड कम्युनिटी नाम दिए पनि यस सम्बन्धमा कानुनमा व्यवस्था नभएको।कानुनी र नीतिगत सुधारको खाँचो